Šta je pravo preče kupovine?
Pravo preče kupovine predstavlja mogućnost određenog lica da, u slučaju prodaje određene nepokretnosti, upravo ono bude prvo kome će ta nepokretnost biti ponuđena na prodaju.
Pravo preče kupovine može imati osnov u ugovoru (ugovorno pravo preče kupovine, koje je vremenski ograničeno na rok od pet godina) ili u zakonu (zakonsko pravo preče kupovine, koje nije vremenski ograničeno).
Ukoliko se prekrše pravila koja uređuju ovo pravo – bilo da ono proizlazi iz ugovora, bilo iz zakonskih odredbi – mogu nastati ozbiljne posledice. Te posledice ne podrazumevaju samo rizik poništaja ugovora o prodaji nepokretnosti, već i gubitak sudskih sporova, što za sobom povlači značajne finansijske izdatke, ali i gubitak vremena.
Zakonsko pravo preče kupovine
Za razliku od ugovornog prava preče kupovine, zakonsko pravo preče kupovine je ustanovljeno zakonom i njegovo trajanje nije vremenski ograničeno. Pri razmatranju ovog prava potrebno je razlikovati odredbe koje se odnose na objekte od onih koje uređuju pravo preče kupovine na poljoprivrednom zemljištu. Ipak, posledice kršenja ovog prava u oba slučaja su iste, a njih ćemo detaljnije obrazložiti u nastavku.
Pravo preče kupovine na objektima
Prema Zakonu o prometu nepokretnosti suvlasnik nepokretnosti koji namerava da proda svoj suvlasnički deo dužan je da ga prethodno ponudi na prodaju ostalim suvlasnicima. U slučaju kad ima više suvlasnika, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima suvlasnik sa većim suvlasničkim delom, a ukoliko ima više suvlasnika koji bi imali pravo preče kupovine, suvlasnik nepokretnosti ima pravo da sam odluči kome će od njih prodati svoj deo nepokretnosti.
Pravo preče kupovine na poljoprivrednom zemljištu
Kad je poljoprivredno zemljište u pitanju, vlasnik koji namerava da ga proda dužan je da ga prethodno ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta. U slučaju kad ima više vlasnika susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište graniči sa poljoprivrednim zemljištem prodavca, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima vlasnik susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca. Ako ima više vlasnika susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca, a granične linije su jednake, prednost između njih ima vlasnik susednog zemljišta čija je površina najveća.
Ukoliko pak postoje suvlasnici na samom zemljištu koje je predmet prodaje, prvenstvo u pravu preče kupovine će imati suvlasnik zemljišta koje se prodaje, pa tek posle njega pravo preče kupovine ima vlasnik susednog zemljišta.
Želim da prodam nepokretnost na kojoj postoji pravo preče kupovine. Šta je potrebno preduzeti?
Ukoliko neko lice ima pravo preče kupovine, ponuda za kupovinu se mora uputiti prvo ovom licu, ili licima – ukoliko je takvih lica više (na primer: više suvlasnika nepokretnosti, više vlasnika susednog poljoprivrednog zemljišta). Ponuda se u pismenom obliku dostavlja istovremeno svim nosiocima prava preče kupovine, i ona mora da sadrži podatke o nepokretnosti koja je predmet prodaje, o ceni i o ostalim uslovima prodaje.
Imalac prava preče kupovine dužan je da se u roku od 15 dana od dana prijema ponude preporučenim pismom izjasni o ponudi, a ukoliko se imalac prava preče kupovine ne izjasni o ponudi u ovom roku, prodavac može prodati nepokretnost drugom licu, ali ne pod povoljnijim uslovima od onih o kojima je obavestio imaoca prava preče kupovine.
Ako imalac prava preče kupovine ne prihvati ponudu, a vlasnik tu nepokretnost ne proda ni trećem licu u roku od jedne godine od dana neprihvatanja ponude, dužan je da u slučaju ponovne prodaje ponovo pošalje ponudu na prethodno opisan način – pisanim putem, sa prikazanim svim uslovima prodaje.
Koje su posledice ako se ne učini ponuda nosiocu prava preče kupovine?
Moguća su dva kršenja prava preče kupovine:
- Moguće je da je prodavac prodao nepokretnost a nije je prethodno ponudio na prodaju imaocu prava preče kupovine;
- Moguće je da je prodavac ponudio nepokretnost imaocu prava preče kupovine koji je odbio da kupi nepokretnost pod ponuđenim uslovima, a nakon toga prodavac je ipak prodao nepokretnost trećem licu pod uslovima koji su povoljniji od onih koji su ponuđeni nosiocu prava preče kupovine.
U oba slučaja imalac prava preče kupovine može tužbom da zahteva da se ovakav ugovor o prodaji nepokretnosti sa trećim licem oglasi bez dejstva prema njemu kao nosiocu prava preče kupovine, te da se nepokretnost njemu proda pod istim uslovima.
Ova tužba se može podneti nadležnom sudu u sledećim rokovima:
- u roku od 30 dana od dana kada je imalac prava preče kupovine saznao za prodaju te nepokretnosti,
- najkasnije u roku od dve godine od dana zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosi.
Ovde je važno naglasiti da je rok od dve godine krajnji rok za podnošenje tužbe, što znači da ako je nosilac prava preče kupovine za prodaju saznao dve i po godine nakon izvršene prodaje - on neće moći da podnese tužbu jer je prekoračen krajnji rok od dve godine. Dakle, iz potrebe za postojanjem određenog poverenja u pravni promet zakonodavac je ograničio i postavio krajnji rok za podnošenje tužbe na dve godine od momenta prodaje, pa čak i ako je nosilac prava preče kupovine po isteku ovog roka saznao za prodaju.
Šta ako je nepokretnost prodata trećem licu bez ugovora zaključenom u zakonom propisanoj formi?
Zakon posebno propisuje situaciju kada je nepokretnost prodata trećem licu, ali bez poštovanja zakonom propisane obavezne forme za zaključenje ugovora. Ovo nije retka situacija u našoj zemlji, zbog čega se zakonodavac odlučio da posebno reguliše ovu situaciju – jer, neretko se u praksi dešava da se poljoprivredno zemljište proda, da se primi iznos kupoprodajne cene, ali da se ne zaključi adekvatan ugovor o prodaji.
U tom slučaju, ako ugovor o prodaji nepokretnosti nije zaključen u obliku propisanim zakonom, a nepokretnost je predata kupcu u državinu, smatraće se da je na taj način došlo do povrede prava preče kupovine, pa lice koje ima pravo preče kupovine može tužbom da zahteva ostvarivanje tog prava i to u roku od jedne godine od dana saznanja za prenos državine, a najkasnije u roku od dve godine od dana predaje nepokretnosti kupcu u državinu.
Šta je to ugovorno pravo preče kupovine ?
Prema Zakonu o obligacionim odnosima, prilikom zaključenja ugovora o prodaji moguće je u ugovor uneti posebnu klauzulu o pravu preče kupovine kojom će se kupac obavezati prema prodavcu da će, u slučaju da u budućnosti odluči da kupljenu stvar proda nekome, da će prodavac imati pravo preče kupovine te da će on prvi biti ponuđen da predmetnu stvar od kupca (takoreći) otkupi, pod istim uslovima pod kojima bi stvar bila prodata trećem licu.
Dakle, u konkretnom slučaju prodavac prodaje stvar, ali zadržava za sebe pravo da tu istu stvar kupi od kupca za slučaj da kupac odluči da je dalje proda.
Kao i kod prethodno objašnjenog zakonskog prava preče kupovine, prodavac mora biti ponuđen da stvar otkupi, te će u roku od mesec dana od dana učinjene ponude biti obavezan da obavesti kupca da li će se koristiti pravom preče kupovine, odnosno da li će stvar kupiti, ili će kupac pak moći stvar da proda trećem licu. Ukoliko prodavac da izjavu da će kupiti stvar, dužan je istovremeno da isplati cenu nepokretnosti koja je dogovorena sa trećim licem.
Koliko traje ugovorno pravo preče kupovine ?
Pravo preče kupovine prestaje posle pet godina od zaključenja ugovora, ako nije ugovoreno da će ono prestati ranije. Ukoliko je ugovorom predviđeno da će pravo preče kupovine trajati duže od pet godina, ovako dogovoreni duži rok se automatski po zakonu svodi na rok od pet godina.
Šta ako kupac stvar proda trećem licu i o tome ne obavesti prodavca, a ugovoreno je pravo preče kupovine u korist prodavca?
Kod ugovornog prava preče kupovine ako je kupac prodao stvar i preneo svojinu na trećeg ne obaveštavajući prodavca, i ako je trećem bilo poznato ili mu nije moglo ostati nepoznato da prodavac ima pravo preče kupovine, prodavac može, u roku od šest meseci računajući od dana kad je saznao za ovaj prenos, zahtevati da se prenos poništi i da se stvar njemu ustupi pod istim uslovima.
Ako je kupac netačno obavestio prodavca o uslovima prodaje trećem licu, i ako je trećem to bilo poznato ili mu nije moglo ostati nepoznato, ovaj rok od šest meseci počinje teći od dana kad je prodavac saznao za tačne uslove ugovora.
Dakle, za razliku od kršenja zakonskog prava preče kupovine, za kršenje ugovornog prava preče kupovine važno je saznanje trećeg lica o odnosima kupca i prodavca. Što znači da, ukoliko je treće lice savesno, ono neće moći da trpi štetne posledice kršenja prava preče kupovine te će ugovor ostati na snazi, a nosilac ugovornog prava preče kupovine imaće potraživanje samo prema kupcu iz prvobitnog ugovora o kupoprodaji stvari.
U svakom slučaju, važno je napomenuti da ugovorno pravo preče kupovine prestaje po proteku pet godina od prenosa svojine stvari na trećeg – što znači da je po proteku roka od pet godina nemoguće poništavati prenos učinjen protivno ugovornoj odredbi o pravu preče kupovine.
Šta se dešava ako imam pravo preče kupovine na stvari koja je predmet prodaje u postupku prinudnog sprovođenja izvršenja ?
U slučaju prinudne javne prodaje prodavac se ne može pozivati na svoje pravo preče kupovine. Ali, prodavac čije je pravo preče kupovine bilo upisano u javnoj knjizi može zahtevati poništenje javne prodaje, ako nije bio posebno pozvan da joj prisustvuje.
