Šta je kapitalna dobit?

Nije redak slučaj da prodavci nepokretnosti, pogrešno verujući da su u slučaju prodaje nepokretnsoti obavezni da plate samo porez na prenos apsolutnih prava, previde obavezu plaćanja poreza na kapitalnu dobit koja može nastati u određenim situacijama. 

Kapitala dobit je prihod odnosno razlika između prodajne i kupovne cene koju poreski obveznik ostvari prodajom:
1) stvarnih prava na nepokretnostima;
2) autorskih i srodnih prava i prava industrijske svojine;
3) udela u kapitalu pravnih lica, akcija i ostalih hartija od vrednosti;
4) investicione jedinice, osim investicionih jedinica dobrovoljnih penzijskih fondova, otkupljene od strane otvorenog investicionog fonda;
5) investicione jedinice alternativnog investicionog fonda;
6) digitalne imovine.

U ovom blogu bavićemo se prevashodno nepokretnostima, budući da je to uža specijalnost naše agencije, ali i zato što se u praksi najčešće postavljaju pitanja u vezi sa oporezivanjem kapitalne dobiti ostvarene prodajom nepokretnosti. 

Ko plaća porez na kapitalnu dobit?  

Kako se izračunava kapitala dobit i iznos poreza koji se plaća po tom osnovu?

Porez na kapitalnu dobit plaća prodavac nepokretnosti. Ova obaveza se ne može prebaciti na treće lice, kao što je to primera radi slučaj sa porezom na prenos apsolutnih prava čija se obaveza plaćanja može preneti na kupca prilikom zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti.

Kapitalna dobit jeste razlika između one cene nepokretnosti po kojoj je prodavac prodao nepokretnost, i one cene koju je nepokretnost imala u momentu kada ju je prodavac stekao. Porez na kapitalni dobitak ili kapitalnu dobit je, stoga, porez koji se obračunava i plaća na razliku između ove dve cene, iz razloga što zakonodavac želi da oporezuje dobitak koji je u tom slučaju prodavac eventualno stekao u vidu razlike između nabavne i prodajne cene nepokretnosti. Upravo iz tog razloga, obaveza plaćanja ovog poreza je striktno prodavčeva obaveza.

 

Da li postoje izuzeci od obaveze plaćanja poreza na kapitalnu dobit?

Izuzetak – odnosno, situacija kada se ne plaća porez na kapitalni dobitak jeste kada dođe do otuđenja nepokretnosti koju je prodavac stekao kao naslednik prvog naslednog reda (na primer, nasleđivanjem od roditelja), kao i u situaciji kada se prenos nepokretnosti vrši između supružnika i krvnih srodnika u pravoj liniji, između razvedenih supružnika kada je to neposredno u vezi sa razvodom braka, kao i ako je prodata nepokretnost koja je u vlasništvu prodavca najmanje deset godina. 

Kako se izračunava kapitalna dobit?

Da bi se odredila visina kapitalnog dobitka, određuje se visina nabavne i visina prodajne cene nepokretnosti. 

Prodajnom cenom se smatra ugovorena prodajna cena nepokrestnoti, odnosno tržišna cena koju utvrđuje nadležni poreski organ ako oceni da je ugovorena cena niža od tržišne.

Ukoliko jednu nepokretnost zamenjujemo za drugu (odnosno, kupac nam ne isplaćuje cenu nego zauzvrat prenosi svoju nepokretnost), prodajnom cenom se smatra tržišna cena nepokretnosti koja se daje u razmeni. 

Nabavna cena jeste cena po kojoj je prodavac stekao nepokretnost, te nju čini iznos troškova izgradnje, a ako prodavac ne dokaže iznos troškova izgradnje, nabavna cena će biti osnovica poreza na imovinu u onoj godini u kojoj je prodavac stekao nepokretnost koju prodaje.

Ako prodavac prodaje nepokretnost koja je još uvek u izgradnji, nabavnu cenu čini iznos troškova izgradnje koje je prodavac imao do dana prodaje, a koju može da dokaže odnosno dokumentuje.

Kako se obračunava porez na kapitalnu dobit?

Na obračunatu razliku između nabavne i prodajne cene nepokretnosti prodavac je dužan da plati porez na kapitalni dobitak u iznosu od 15%.

Da li postoji mogućnost oslobođenja od obaveze plaćanja poreza na kapitalni dobitak?

Zakon o porezu na dohodak građana propisuje situacije u kojima se prodavac može osloboditi od obaveze plaćanja poreza na kapitalni dobitak. 

Ako prodavac sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice - oslobađa se poreza na ostvareni kapitalni dobitak. U ovom slučaju, ako prodavac u roku od 12 meseci od dana prodaje nepokretnosti, sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti uloži za prethodno pomenute namene, a on je pri tom već platio porez na kapitalnu dobit - izvršiće se povraćaj plaćenog poreza na kapitalni dobitak.

Međutim, ako prodavac u rešavanje stambenog pitanja uloži samo deo sredstava ostvarenih prodajom nepokretnosti, poreska obaveza će biti srazmerno smanjena – porez će se obračunavati na onaj deo novčanih sredstava koji nije iskorišćen u cilju kupovine druge nepokretnosti, odnosno, u cilju rešavanja stambenog pitanja.

Ko može biti oslobođen od obaveze plaćanja poreza na kapitalni dobitak?

Kao što smo već rekli, da bi prodavac bio oslobođen plaćanja poreza na kapitalni dobitak, neophodno je da u pomenutim rokovima sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti uloži u rešavanje stambenog pitanja.

Šta se smatra regulisanjem stambenog pitanja propisano je Pravilnikom o kriterijumima za ostvarivanje prava na oslobođenje od plaćanja poreza na kapitalni dobitak (Sl. glasnik RS br. 38/01), te se pod rešavanjem stambenog pitanja u smislu ovog Pravilnika smatra:

1. kupovina ili izgradnja stana, odnosno porodične stambene zgrade za obveznika ili člana njegove porodice, odnosno domaćinstva koji nema rešeno stambeno pitanje (podstanar, stanuje kod svojih roditelja ili roditelja bračnog druga, ima neodgovarajući stan po površini ili po strukturi i dr.);
2. kupovina ili izgradnja stana za obveznika ili člana njegove porodice, odnosno domaćinstva, kojom se poboljšavaju uslovi stanovanja (promena lokacije, bolji kvalitet stana ili stambene zgrade u kojoj se nalazi stan i sl.);
3. kupovina ili izgradnja dve ili više stambenih jedinica u funkciji razdvajanja, odnosno cepanja domaćinstva (odvajanje dece od roditelja, razvod braka, rešavanje suvlasničkih odnosa i dr.);
4. kupovina ili izgradnja jedne stambene jedinice, umesto dve ili više jedinica, radi spajanja domaćinstva (roditelji i deca, lica koja su sklopila brak i dr.);
5. razmena stanova;
6. pretvaranje zajedničkih prostorija zgrade u stambenu jedinicu, nadziđivanje, dogradnja, rekonstrukcija, adaptacija i sl.;
7. drugi odgovarajući način rešavanja stambenog pitanja.

Da li oslobođenje od obaveze plaćanja poreza na kapitalnu dobit zavisi od površine nepokretnosti i broja članova domaćinstva?

Iznos oslobođenja od obaveze plaćanja poreza na kapitalnu dobit zavisi od površine nepokretnosti u koju se ulažu sredstva od prethodne prodaje nepokretnosti, kao i od broja članova domaćinstva lica koje je prethodno prodalo nepokretnost te sada novčana sredstva od prodaje ulaže u kupovinu druge nepokretnosti.

Pravo na poresko oslobođenje se tako ostvaruje ulaganjem sredstava od prodaje nepokretnosti u odgovarajuću stambenu površinu, prema sledećim kriterijumima:

• za samca - do 45 m²;
• za svakog narednog člana porodičnog domaćinstva - još po 20 m².

Ovo praktično znači da ako samac uloži sredstva od prodaje u stan površine do 45 m², on ostvaruje potpuno oslobođenje. Međutim, ako samac kupi stan veći od 45 m² (na primer, 60 m²), oslobođenje će važiti samo srazmerno vrednosti stana od 45 m², dok će na razliku do 60 m² (u ovom primeru 15 m²) postojati obaveza plaćanja poreza.

Za svakog narednog člana domaćinstva, povećava se i površina nepokretnosti za koju se priznaje oslobođenje. U našem primeru, ako jedna osoba + još jedan član domaćinstva kupe stan od 60 m², njih dvoje će biti oslobođeni obaveze plaćanja poreza na kapitalni dobitak za stan površine 65 m² (jer, 45 m² + 20 m² = 65 m²).

Dalje, opet primera radi, ako jedna osoba + supružnik + dete (dakle, još dva člana domaćinstva) kupe stan od 90 m², oni će biti oslobođeni obaveze plaćanja poreza za površinu od 85 m² (jer, 45 m² + 20 m² + 20 m² = 85 m²). Znači, za cenu koja odgovara preostalim 5 m² nepokretnosti postojaće obaveza plaćanja poreza na kapitalnu dobit. 

Prikaz maksimalne površine nepokretnosti oslobođene poreza prema broju članova domaćinstva:

Broj članova domaćinstva	Maksimalna površina za oslobođenje
1 (samac)	45 m2
2	65 m2
3	85 m2
4	105 m2
5	125 m2
6	145 m2
7	165 m2

Koja dokumentacija je potrebna za oslobođenje od plaćanja poreza na kapitalnu dobit?

U postupku utvrđivanja prava na poresko oslobođenje obveznik podnosi nadležnom poreskom organu dokaze o rešavanju svog stambenog pitanja ili stambenog pitanja člana svoje porodice.

Dokaz o rešavanju stambenog pitanja jeste overen ugovor o kupovini drugog stana, ugovori o gradnji, fakture, odnosno računi o nabavci materijala, overene pisane izjave obveznika, odnosno člana njegove porodice ili domaćinstva, kao i druga dokazna sredstva, kojima se utvrđuje da su sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti uložena u rešavanje stambenog pitanja.

Kada se podnosi poreska prijava za kapitalnu dobit?

Poreska obaveza nastaje prodajom nepokretnosti, odmah po zaključenju ugovora o kupoprodaji.

Rok za podnošenje poreske prijave je 30 dana od dana zaključenja ugovora, a podnosi se na posebnom obrascu PPDG-3R (poreska prijava za utvrđivanje poreza na kapitalni dobitak) i predaje se nadležnoj poreskoj upravi prema mestu prebivališta prodavca (ne po lokaciji nepokretnosti).

Predaju poreske prijave je moguće izvršiti elektronski (ePorezi portal).

Za podnošenje poreske prijave PPDG-3R u elektronskom obliku potrebno je da podnosilac prijave poseduje digitalni sertifikat na osnovu kojeg se prijavljuje na sajtu Poreske uprave, a zatim u delu e-Porezi bira akciju ''Podnesi prijavu''.

Kompletno uputstvo za podnošenje poreske prijave u elektronskom obliku možete pronaći na sajtu Poreske uprave, sledeći putanju: Poreska uprava – Aktuelnosti – Aktuelno – Uputstvo za podnošenje poreske prijave za utvrđivanje poreza na kapitalne dobitke na obrascu PPDG – 3R. 

Svakako, poresku prijavu je moguće podneti i fizički u pisarnici Poreske uprave.

Po sprovedenom postupku, Poreska uprava donosi rešenje kojim utvrđuje visinu poreza i rok za njegovo plaćanje koji obično iznosi 15 dana od prijema rešenja, a uplata se vrši na propisani račun javnih prihoda.