Legalizacija objekata

Šta je to postupak ozakonjenja objekta i zašto je ona važna?

Postupak legalizacije objekta jeste postupak njegovog ozakonjenja, kojim se naknadno legalizuje objekat ili njegov deo koji je izgrađen, dograđen ili preuređen bez građevinske dozvole i koristi se bez upotrebne dozvole. U mnogim slučajevima, objekti koji nisu legalizovani mogu vlasnicima doneti ozbiljne probleme – od novčanih kazni i sudskih postupaka, pa sve do rušenja objekta. Zbog toga je legalizacija veoma važan korak za sve koji žele da svoju nekretninu uvedu u zakonske okvire. Sprovođenje postupka legalizacije građanima daje mogućnost da slobodno raspolažu svojom imovinom – kroz kupoprodaju, nasleđivanje, hipoteku, legalno priključenje na komunalnu i drugu infrastrukturu i slično.
Najnoviji Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima iz 2025. godine, donet pod sloganom „Svoj na svome“ a šire poznat javnosti kao Zakon o legalizaciji primenjuje se kako na postupak ozakonjenja glavnih objekta, tako i na postupak ozakonjenja pomoćnih objekata koji su u funkciji glavnog objekta (kao što su to na primer garaže, ostave, septičke jame, bunari, bazeni i slično).

Na koje objekte se primenjuje Zakon o legalizaciji?

Mogu se legalizovati samo oni objekti koji su završeni u konstruktivnom smislu. Objekti koji nisu završeni u konstruktivnom smislu ne mogu biti predmet legalizacije, a to su oni objekti koji nemaju izgrađen temelj, armiranobetonske ili čelične stubove sa gredama, odnosno završenu armiranobetonsku tavanicu, krovnu konstrukciju, kao i objekti koji nemaju završenu kolovoznu konstrukciju u zavisnosti od kategorije i namene objekta. Na ovakve objekte, koji nisu završeni u konstruktivnom smislu, a nemaju odobrenje za izgradnju - primenjuje se Zakon o planiranju i izgradnji i o njima će državni organi odlučivati u posebnim postupcima.

Koliko košta legalizacija?

Naknade za legalizaciju određene su po zonama, odnosno po gradovima, u zavisnosti kako od lokacije tako i od broja stanovnika u datom gradu ili naselju.
Naknade za legalizaciju:

1) u gradu Beogradu: 

- u ekstra zoni: 1.000 evra;
- u prvoj zoni: 800 evra;
- drugoj i trećoj zoni: 300 evra;
- u četvrtoj zoni: 200 evra;
- u petoj zoni: 150 evra;
- u šestoj i drugim zonama: 100 evra.

2) u gradovima koji imaju preko 100.000 stanovnika:
- u ekstra i prvoj zoni: 500 evra;

- u drugoj zoni: 250 evra;
- u trećoj zoni: 150 evra;
- u četvrtoj i drugim zonama: 100 evra;

3) u gradovima i opštinama koje imaju između 50.000-100.000 stanovnika:

- u ekstra i prvoj zoni: 300 evra;
- u drugoj zoni: 200 evra;
- u trećoj i ostalim zonama: 100 evra;

4) u opštinama koje imaju ispod 50.000 stanovnika i selima: 100 evra.

Osim navedenog, Zakon sadrži i socijalnu komponentu: posebni uslovi su propisani za vlasnike objekata kojima je to jedina nepokretnost i koji sa svojom porodicom u njoj žive, za samohrane roditelje, primaoce socijalne pomoći, seoska domaćinstva, borce, porodice sa troje i više dece. Takođe, kao socijalna i demografska mera propisano je da se naknada ne plaća za pomoćne i ekonomske objekte do 500m 2 . Svi ostali plaćaju naknadu u visini doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, koju bi platili u redovnom postupku ishodovanja građevinske dozvole, čime se ova lica dovode u ravnopravni položaj sa savesnim graditeljima.

Koje su ključne promene u novom zakonu i kako će u budućnosti izgledati legalizacija objekata?

• Pre otpočinjanja roka za podnošenje prijave, opštine će uneti svoje zoning planove tako da građani mogu da izvrše uvid u stanje nepokretnosti u njihovoj opštini.
• Postupak legalizacije će se sprovoditi putem digitalne platforme na portal eUprava (https://euprava.gov.rs) koju uspostavlja i vodi Agencija za prostorno planiranje i urbanizam koja upravlja digitalnom platformom (u daljem tekstu ovog bloga: Agencija), koja obrađuje prijave, izdaje potvrde i sprovodi celokupan postupak uz tehničku podršku Republičkog geodetskog zavoda.
• Svi državni organi i organi jedinica lokalne samouprave, privredna društva, kao i drugi organi i institucije koji vrše javna ovlašćenja, dužni su da bez odlaganja izdaju akte i podatke iz svoje nadležnosti, bez naknade.
• Svi zainteresovani građani podnose elektronsku prijavu preko digitalne platforme, istekom roka od 45 dana od dana stupanja na snagu ovog zakona, a u narednih 60 dana – što zapravo znači da rok za podnošenje prijava počinje 8. decembra 2025. godine, a ističe 5. februara 2026. godine;
• Prijavi se prilažu dokazi o vlasništvu, vremenu izgradnje, ugovori, geodetski elaborati.
• Kada utvrdi da su ispunjeni uslovi za legalizaciju nepokretnosti, Agencija o tome izdaje potvrdu koju po službenoj dužnosti dostavlja Republičkom geodetskom zavodu, koji na dalje, takođe po službenoj dužnosti, vrši upis u katastar bez klasičnog upravnog postupka i bez naplate taksi.

Koje su pravne posledice koje donosi legalizacija nepokretnosti

• Upisom objekta vlasnici stiču prava kao kod zakonito izgrađenih objekata.
• Upisom se brišu prethodne zabeležbe o nezakonitoj gradnji.
• Objekti u zaštićenim zonama ili na javnom dobru mogu biti upisani u korist Republike Srbije.
• Upis omogućava priključenje na komunalnu infrastrukturu.
• Poreska uprava dobija podatke o upisu po službenoj dužnosti od Republičkog geodetskog zavoda radi uvođenja u poresku evidenciju, što znači da će vlasnici postati ili ostati obveznici poreza na imovinu.