Imovina supružnika

Imovina supružnika može biti zajednička i posebna imovina. 

Supružnici mogu svoje imovinske odnose urediti bračnim ugovorom, pre zaključenja braka, tokom braka, kao i prilikom njegovog razvoda. 

Šta je to posebna imovina supružnika?

Posebna imovina supružnika je ona koju je supružnik stekao pre braka ili u toku trajanja braka nasleđem ili poklonom, kao i ona imovina koja je proizašla iz posebne imovine supružnika (na primer, zakupnina od zakupa nepokretnosti koja je posebna imovina supružnika). Tako, primera radi, ako jedan supružnik pre ili tokom trajanja braka od svojih roditelja dobije na poklon kuću – ta kuća neće ulaziti u režim zajedničke svojine supružnika i ona je posebna imovina supružnika koji ju je primio na poklon. 

Svaki supružnik samostalno upravlja i raspolaže svojom posebnom imovinom. Međutim, tokom trajanja braka može se desiti da je posebna imovina jednog supružnika uvećana. 

Koja će prava drugog supružnika u tom slučaju biti, zavisi od toga da li je došlo do manjeg ulaganja ili većeg ulaganja. Ukoliko u posebnu imovinu supružnika nisu uložena značajna novčana sredstva, u tom slučaju će supružnik koji je učestvovao u tom neznatnom ulaganju u imati pravo na potraživanje u novcu srazmerno svom doprinosu. Sa druge strane, ako je tokom trajanja zajedničkog života u braku došlo do znatnog uvećanja vrednosti posebne imovine jednog od supružnika (tako što je drugi supružnik, na primer, morao da proda kuću koju je nasledio od svojih roditelja da bi uložio u posebnu imovinu prvog supružnika), tada će onaj supružnik koji je uložio veća sredstva imati pravo na udeo u toj imovini srazmerno svom doprinosu – dakle, određivanjem njegovog susvojinskog udela na posebnoj imovini. 

Šta je to zajednička imovina supružnika?

Imovina koju su supružnici stekli radom u toku trajanja zajednice života u braku predstavlja njihovu zajedničku imovinu.

Za pitanje zajedničke imovine od velikog značaja je jedna zakonska pretpostavka, a to je da i u slučaju da je samo jedan od supružnika u katastru upisan kao vlasnik nepokretnosti - zakonska je pretpostavka da pravo svojine pripada oboma, odnosno, da su oboje nosioci prava zajedničke svojine na nepokretnosti.

Svakako, supružnici mogu bračnim ugovorom drugačije urediti svoje imovinske odnose, te primera radi, u katastru nepokretnosti za određenu nepokretnost koju su zajedno stekli tokom trajanja braka mogu upisati da je svako od supružnika vlasnik na određenom udelu na nepokretnosti (na primer, svako na po ½ nepokretnosti). Takođe, moguće je da se nepokretnost ranije vodila na ime jednog od supružnika, te je kasnije došlo do zaključenja pisanog sporazuma o deobi zajedničke imovine odnosno bračnog ugovora, ili je o pravima supružnika na nepokretnosti odlučivao sud, te je svojina na nepokretnosti upisana kao susvojina supružnika na opredeljenim udelima po odluci i oceni suda u konkretnom slučaju. 

Ono što je važno za pojam zajedničke imovine jeste da supružnik ne može raspolagati svojim udelom u zajedničkoj imovini niti ga može opteretiti pravnim poslom, što se direktno tiče i pitanja koje obrađujemo u ovom blogu – pitanja prodaje nepokretnosti u zajedničkoj svojini supružnika. 

Šta ako jedan supružnik želi da zaključi ugovor o kupoprodaji nepokretnosti u svojstvu KUPCA?

Prilikom svakog zaključenja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti javni beležnik je dužan da proveri bračno stanje lica koja su pristupila zaključenju ugovora. 

Naime, Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture propisuje da, u slučaju da je u momentu zaključenja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti kupac nepokretnosti u braku - svojina na kupljenoj nepokretnosti će se upisati kao zajednička svojina supružnika (bilo da je u pitanju kupovina cele nepokretnosti ili samo susvojinskog udela na istoj). 

Zato, ukoliko prilikom zaključenja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti javni beležnik od nadležnog organa dobije informaciju da je lice koje je u svojstvu kupca pristupilo zaključenju ugovora u braku, pravo svojine će se automatski upisivati kao zajednička svojina supružnika. 

Međutim, kupljeni stan neće biti upisan u katastru kao zajednička imovina supružnika ako supružnici pred javnim beležnikom daju izjavu da se u konkretnom slučaju ne radi o zajedničkoj nego o posebnoj imovini jednog od supružnika, ili su se supružnici dogovorili da prilikom kupovine nepokretnosti stiču susvojinu na određenim udelima. 

Šta ako jedan supružnik želi da zaključi ugovor o kupoprodaji nepokretnosti u svojstvu PRODAVCA?

Slično kao kod kupovine nepokretnosti, prilikom prodaje nepokretnosti naročito treba obratiti pažnju na režim zajedničke svojine, odnosno, na zakonsku pretpostavku postojanja zajedničke svojine supružnika na nepokretnosti.

Ukoliko se nepokretnost u katastru vodi kao vlasnišvo jednog supružnika, da bi ugovor o prodaji nepokretnosti bio punovažan, neophodno je da se utvrdi da li je prodavac nepokretnosti u braku, te da li na nepokretnosti koja je predmet prodaje eventualno postoji pravo zajedničke svojine njega i njegovog supružnika. Stoga, slično kao u prethodnom slučaju, biće neophodne dalje provere od čega zavisi i ishod prodaje: ako je nepokretnost u zajedničkoj svojini prodavca i njegovog supružnika – biće neophodno učešće i drugog supružnika u zaključenju ugovora o prodaji. Ukoliko nepokretnost nije u zajedničkoj svojini – opet, biće potrebno da prodavčev supružnik to i potvrdi potpisivanjem i overavanjem izjave u zakonom propisanoj formi, kod javnog beležnika.

Ako jedan supružnik samostalno zaključi ugovor o kupoprodaji nepokretnosti koja se nalazi u zajedničkoj svojini supružnika ugovor će biti ništav, odnosno, neće proizvoditi pravno dejstvo jer nije pribavljena suglasnost drugog supružnika. Kupac u tom slučaju ne može steći pravo svojine. 

Šta ako jedan supružnik odbija da proda nepokretnost u zajedničkoj svojini?

Svakako, nije redak slučaj da jedan supružnik želi da proda nekretninu, drugi to odbija, a pri tom na nekretnini imaju pravo zajedničke svojine.

U tom slučaju supružnici mogu da izvrše deobu bračne tekovine, sporazumno, zaključenjem ugovora, u kom ugovoru će odrediti na koji način vrše deobu svoje imovine i u kojim idealnim delovima će svaki od njih biti suvlasnik nepokretnosti. Ukoliko to ne učine sporazumno, odnosno ne mogu se dogovoriti o idealnim udelima, moguće je sprovesti i sudsku deobu nepokretnosti u kom slučaju će sud odrediti idealne delove u susvojini supružnika, odnosno, sud će izvršiti deobu njihove imovine. 

Nakon toga, ukoliko to žele, svaki supružnik može prodati svoj idealni udeo. Pre nego što to ponudi bilo kom trećem licu, svaki supružnik je dužan da ponudi drugom supružniku da kupi njegov idealni udeo, i to pod istim onim uslovima pod kojima bi to ponudio trećem licu – jer, supružnici kao nosioci prava susvojine su istovremeno nosioci i prava preče kupovine udela onog drugog. 

Tek ukoliko supružnik kao nosilac prava preče kupovine odbije da kupi udeo drugog supružnika, prvi supružnik može svoj udeo da proda trećem licu. 

Kako se sprovodi postupak sudske deobe bračne tekovine?

Ukoliko supružnici ne postignu sporazum o deobi bračne tekovine, tako što će se sporazumno dogovoriti kome pripada koji deo imovine stečene u braku, odnosno, ukoliko jedan supružnik želi da izvrši deobu a drugi se tome protivi, prvi supružnik može pred sudom da pokrene postupak za deobu bračne tekovine. 

U sudskom postupku se mogu predložiti bilo fizička prodaja nepokretnosti, bilo prodaja nepokretnosti - te podela prodajom ostvarene cene među supružnicima. 

Sud će u postupku, uz pomoć sudskih veštaka i drugih dokaza, utvrditi koliki su udeli svakog supružnika u imovini. Po pravilu, polazi se od pretpostavke da su udeli supružnika u imovini jednaki, osim ako jedan supružnik dokaže da je u sticanju imovine učestvovao u znatno većoj meri.

U postupku deobe sud može odlučiti:

• Da se sprovede fizička deoba – ako je moguće podeliti nepokretnost (npr. ako je to fizički moguće kuća će se podeliti na stanove, dvorište će se razgraničiti).
• Civilna deoba (prodaja) – ako fizička deoba nije moguća, sud može naložiti da se nepokretnost proda (najčešće na javnoj prodaji), a da se novac podeli supružnicima prema udelima.
• Dodela jednom supružniku – sud može dodeliti celu nepokretnost jednom supružniku, ali pod uslovom da on isplati drugog prema njegovom udelu. Ovo će najčešće biti slučaj ukoliko sud utvrdi da je drugi supružnik neznatno (u manjem iznosu) učestvovao u sticanju predmetne nepokretnosti.

Želite da prodate zajedničku nepokretnost, izvršite deobu bračne tekovine ili uredite imovinske odnose sa supružnikom? Naš iskusni pravni tim pružiće vam stručnu podršku i pomoći da na jednostavan i siguran način rešite sva imovinsko-pravna pitanja.