Građevinska dozvola

Zašto i kada je važno imati građevinsku dozvolu?

Ako želite da gradite novi objekat, dogradite ili obnovite postojeći, potrebno je da imate građevinsku dozvolu. 

Građevinska dozvola je obavezna kako za izgradnju novog objekta, tako i za projekte poput proširenja, nadogradnje, dogradnje, rekonstrukcije, prenamene objekta, za izgradnju pomoćnih objekata, dok za uobičajene popravke i radove na redovnom održavanju objekta građevinska dozvola nije potrebna.

Šta je to objedinjena procedura dobijanja građevinske dozvole?

Građevinska dozvola se pribavlja u objedinjenoj proceduri, koja podrazumeva postupak elektronskog izdavanja građevinske dozvole, što prilično ubrzava postupak izgradnje i realizacije građevinskih projekata.

Objedinjena procedura sprovodi se elektronski, putem CEOP sistema (Centralna evidencija objedinjenih procedura), otvaranjem naloga i pribavljanjem velikog dela potrebne dokumentacije za izdavanje građevinske dozvole. Postupak se odvija elektronski, što investitorima omogućava da pribave uslove za projektovanje, priključe objekat na infrastrukturnu mrežu, dobiju lokacijske uslove i druge potrebne dokumente, te na kraju da dobiju građevinsku i upotrebnu dozvolu i izvrše upis prava svojine na objektu.

Kako izgleda procedura pribavljanja građevinske dozvole?

Građevinsku dozvolu za izgradnju objekata izdaje ministarstvo nadležno za poslove građevinarstva, odnosno nadležan organ jedinice lokalne samouprave, u već spomenutoj objedinjenoj elektronskoj proceduri preko CEOP sistema. 

Građevinska dozvola se izdaje investitoru koji uz zahtev za izdavanje građevinske dozvole dostavi projekat za građevinsku dozvolu, koji ima odgovarajuće pravo na zemljištu ili objektu i koji je dostavio dokaze o uplati odgovarajućih taksi i naknada i druge dokaze propisane zakonom i Pravilnikom o postupku sprovođenja objedinjene procedure elektronskim putem ("Sl. glasnik RS", br. 96/2023). 

Nakon što nadležni organ utvrdi da je dostavljena celokupna dokumentacija i da su sprovedene zakonom zahtevane tehničke kontrole i procedure, građevinska dozvola se izdaje rešenjem, u roku od pet radnih dana od dana podnošenja zahteva. 

Zahvaljujući ovako organizovanoj objedinjenoj proceduri, građevinska dozvola se može dobiti u roku od 30 dana od podnošenja kompletnog zahteva i potrebne dokumentacije.

Po donošenju građevinske dozvole, nadležni organ dostavlja rešenje o građevinskoj dozvoli inspekciji koja vrši nadzor nad izgradnjom objekata.

Koji je rok važenja građevinske dozvole?

Građevinska dozvola prestaje da važi ako se ne izvrši prijava radova u roku od tri godine od dana pravnosnažnosti rešenja kojim je izdata građevinska dozvola, ili ako se u roku od pet godina od dana pravnosnažnosti rešenja kojim je izdata građevinska dozvola ne izda upotrebna dozvola. 

Kad se građenju može pristupiti?

Građenju se može pristupiti na osnovu pravnosnažnog rešenja o građevinskoj dozvoli i po izvršenoj prijavi radova.

Ko prijavljuje radove i zašto je prijava radova važna?

Pre početka gradnje investitor podnosi prijavu radova organu koji je izdao građevinsku dozvolu. U prijavi početka radova navodi se datum početka izvođenja radova, a uz prijavu se podnosi i dokaz o regulisanju obaveza u pogledu doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta kao i drugi dokazi propisani ranije pomenutim Pravilnikom o postupku sprovođenja objedinjene procedure. 

Odmah po prijemu uredne prijave, organ koji je izdao građevinsku dozvolu o ovome obaveštava službu katastra nepokretnosti, koja vrši predbeležbu otpočinjanja izgradnje, kao i građevinsku inspekciju.

Izdavanjem potvrde o prijavi radova smatra se da je okončan postupak izdavanja građevinske dozvole, čime se stiču uslovi za početak izvođenja radova.

Šta je važno za pripremu za građenje?

Pre početka građenja važno je biti siguran da je za građenje sve pripremljeno: da je građevinska parcela obeležena u skladu sa propisima kojima je uređeno izvođenje geodetskih radova, da je gradilište obeleženo odgovarajućom tablom koja sadrži sve propisane podatke o objektu koji se gradi, te da su u tom smislu sprovedene sve bezbednosne i druge mere predviđene Zakonom. 

Pod kakvim nadzorom treba da bude gradilište?

Počev od pripremnih radova pa sve do dobijanja upotrebne dozvole gradilište mora da bude pod strogim stručnim nadzorom - stručni nadzor može da vrši lice koje ispunjava uslove koje zakon propisuje za odgovornog projektanta ili odgovornog izvođača radova. 

U toku građenja na investitoru je obaveza obezbeđivanja stručnog nadzora koji podrazumeva kontrolu i proveru da li se građenje vrši prema građevinskoj dozvoli, odnosno prema tehničkoj dokumentaciji, te kontrolu kvaliteta izvođenja svih vrsta radova i primenu propisa, standarda i tehničkih normativa. 

Ko može da izvodi radove i koje su obaveze izvođača radova tokom gradnje? 

Građenje objekta odnosno izvođenje radova na objektu može da vrši samo pravno lice ili preduzetnik koji ispunjava za to zakonom propisane uslove. 

Izvođač radova imenuje odgovornog izvođača radova koji će rukovoditi građenjem objekta, a Izvođač radova je dužan da pre početka radova obezbedi svu zakonom propisanu dokumentaciju za ovu fazu postupka i da obezbedi preventivne mere za bezbedan i zdrav rad.

Odgovorni izvođač radova dužan je da izvodi radove saglasno građevinskoj dozvoli odnosno projektu za izvođenje, da organizuje gradilište na način kojim će obezbediti pristup lokaciji, da obezbedi nesmetano odvijanje saobraćaja, da obezbedi zaštitu okoline za vreme trajanja građenja, te da obezbedi sigurnost objekta i lica koja se nalaze na gradilištu.

Nakon što je temelj završen, odgovornost, odnosno tačnije - obaveza izvođača radova jeste da nadležnom organu koji je izdao građevinsku dozvolu podnese izjavu o završetku izrade temelja i o završetku objekta u konstruktivnom smislu, a nadležni organ, u roku od tri dana, o tome obaveštava nadležnu građevinsku inspekciju koja ima obavezu da u roku od  deset  radnih  dana izvrši inspekcijski nadzor. Građevinski inspektor potom izlazi na teren, i vrši kontrolu da li su temelji izgrađeni u skladu sa građevinskom dozvolom.

UPOTREBNA DOZVOLA

Sledeći i završni korak je sprovođenje tehničkog pregleda objekta, od strane komisije koju formira odnosno anglažuje investitor, o njegovom trošku. Tehnički pregled objekta se vrši po završetku izgradnje objekta, a obuhvata kontrolu usklađenosti izvedenih radova sa građevinskom dozvolom i tehničkom dokumentacijom na osnovu koje se objekat gradio, kao i sa tehničkim propisima i standardima.

Uz zahtev za izdavanje upotrebne dozvole koju podnosi investitor na koga glasi građevinska dozvola, prilaže se propisana dokumentacija, a posebno izveštaj komisije za tehnički pregled kojim se utvrđuje da je objekat podoban za upotrebu. Po prijemu zahteva, a u roku od pet radnih dana od dana podnošenja zahteva, organ koji je izdao građevinsku dozvolu izdaje rešenjem upotrebnu dozvolu, te se konačno objekat može koristiti.

U ovoj fazi je takođe važno posedovati kompletnu dokumentaciju, jer, nadležni organ neće izdati upotrebnu dozvolu za objekat za koji u skladu sa zakonom nisu podnete izjave o završetku temelja i završetku objekta u konstruktivnom smislu, sve do pribavljanja uredne dokumentacije.

U daljem roku od pet radnih dana po pravnosnažnosti izdate upotrebne dozvole, nadležni organ po službenoj dužnosti dostavlja organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra upotrebnu dozvolu koji – što je sledeći korak - vrši upis prava svojine na objektu.

Koje su obaveze vlasnika po završenoj izgradnji?

Po završenoj izgradnji objekta, vlasnik je dužan da obezbedi izvođenje radova na investicionom i tekućem održavanju objekta kao i redovne, vanredne i specijalističke preglede objekta, u skladu sa posebnim propisima.

Koje su posledice nelegalne gradnje?

Pre svega, objekat koji se gradi, odnosno čije je građenje završeno bez građevinske dozvole, ne može biti priključen na elektroenergetsku, gasovodnu, telekomunikacionu ili mrežu daljinskog grejanja, vodovod i kanalizaciju.

Koliko je važna cela procedura izgradnja objekta i njena usaglašenost zakonskim i podzakonskim propisima, ukazuje brojnost zakonskih odredbi kojima su propisane kazne za privredne prestupe i prekršaje do kojih može doći kako pre, tako i u toku i po završenom postupku izgradnje objekta. Zakon tako propisuje kako novčane kazne za investitore koji, na primer, prekrše pravila o izradi tehničke dokumentacije, koji ne preduzimaju radnje u zakonom datim rokovima, koji ne sprovode građevinske radove u skladu sa zakonom, koji nastave sa izvođenjem radova nakon donošenja rešenja o njihovoj obustavi, i tako dalje. 

Najteži prestupi svakako predstavljaju krivična dela koja propisuje Krivični zakonik. To su na prvom mestu krivično delo građenja bez građevinske dozvole, a takođe i krivično delo nepropisnog i nepravilnog izvođenja građevinskih radova, za koje je propisano izricanje kako novčane kazne, tako i kazne zatvora.  

Zaključak

Ako započnete radove bez važeće građevinske dozvole, rizikujete obustavu gradnje ili čak potpuno uklanjanje objekta, a kršenje propisa o građenju može dovesti i do prekršajne i krivične odgovornosti. 

Zato je ključno da se obratite stručnjacima sa potrebnim znanjem i iskustvom.